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Obras autorizables en suelo rústico

Mon, 23 Feb 2026 08:49:27 GMT

Obras autorizables en suelo rústico

La consulta que se nos plantea se refiere a una vivienda unifamiliar, en parcela de suelo rústico, en el Concello de Sada. El propietario no tiene claro si su vivienda está en situación de fuera de ordenación debido a la proximidad a la carretera. Desea acometer una serie de obras en la propia parcela y en la vivienda, y duda sobre si serán o no autorizadas.

SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LA PARCELA Y OBRAS AUTORIZABLES

Año de construcción → 1980
La vivienda cuenta con Título Habilitante.
Normativa Histórica:
1980 → Normas subsidiarias de planeamiento. Z-4 – Suelo no urbanizable no protegido con tolerancia de residecia unifamiliar aislada. → Permite la vivienda unifamiliar en las condiciones dadas.
1989 → Adaptación a la LSGA. Suelo no urbanizable. RN – Régimen Normal. Ordenanza 12. → Permite la vivienda unifamiliar pero no con las condiciones dadas.

→ La vivienda deja de ser compatible con las determinaciones urbanísticas.

2017 → Plan General de Ordenación Municipal de Sada. SRPO – Suelo rústico de protección ordinaria (vivienda y frente de parcela); SRPP – Suelo rústico de protección paisajística (extremo norte de parcela).

Ley del Suelo de Galicia:

Disposición transitoria tercera . Régimen de autorizaciones y licencias otorgadas en suelo rústico.

1. Las construcciones ejecutadas en suelo rústico al amparo de la licencia urbanística podrán mantener el uso autorizado y cambiarlo a cualquiera de los previstos en el artículo 40.

[ Artículo 40 . Edificaciones existentes de carácter tradicional.
1. Las edificaciones tradicionales existentes en cualquier categoría de suelo de núcleo o de suelo rústico podrán ser destinadas a usos residenciales, terciarios o productivos, a actividades turísticas o artesanales y a pequeños talleres y equipamientos.]

Se podrán ejecutar en ellas, previa licencia municipal y sin necesidad de autorización urbanística autonómica, obras de mejora y reforma de las instalaciones sin incrementar la superficie edificada legalmente, aun cuando no cumplan las condiciones de implantación, uso y edificación establecidas por esta ley.

2. Asimismo, en las construcciones previstas en el apartado anterior, previa licencia municipal y sin necesidad de autorización urbanística autonómica, podrán ejecutarse obras de ampliación de la superficie edificada lícitamente, incluso en volumen independiente, cumpliendo los siguientes requisitos:

a) Cuando se trate de terrenos que deban ser incluidos en el suelo rústico de especial protección con arreglo a esta ley, será necesario obtener la autorización o informe favorable del órgano con la competencia sectorial correspondiente.

b) Que cumpla las condiciones de edificación establecidas por el artículo 39 :

[ c) Cumplir las siguientes condiciones de edificación:
– Las características tipológicas, estéticas y constructivas y los materiales, colores y acabados serán acordes con el paisaje rural y las construcciones del entorno, sin perjuicio de otras propuestas que se justifiquen por su calidad arquitectónica.
– El volumen máximo de la edificación será similar al de las edificaciones tradicionales existentes, salvo cuando resulte imprescindible superarlo por exigencias del uso o actividad. En todo caso, habrán de adoptarse las medidas correctoras necesarias para garantizar el mínimo impacto visual sobre el paisaje y la mínima alteración del relieve natural de los terrenos.
– Los cierres de fábrica no podrán exceder de 1,5 metros de altura, debiendo adaptarse al medio en que se ubiquen.
– La altura máxima de las edificaciones no podrá exceder de dos plantas ni de siete metros medidos en el centro de todas las fachadas, desde la rasante natural del terreno al arranque inferior de la vertiente de cubierta.
Excepcionalmente, podrá excederse dicha altura cuando las características específicas de la actividad, debidamente justificadas, lo hicieran imprescindible.]

c) Que se adopten las medidas correctoras necesarias para minimizar la incidencia sobre el territorio y la mejor protección del paisaje.

d) Que se mantengan el uso y la actividad autorizados originariamente, permitiéndose, en todo caso, el cambio de uso a cualquiera de los regulados en el artículo 40.

3. Lo previsto en esta disposición se entenderá sin perjuicio de las previsiones establecidas en las normativas sectoriales que resulten de aplicación.

Art. 90.1 → La vivienda no está afectada por viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones o equipamientos públicos.

Art. 90.2 → 2 . El planeamiento urbanístico determinará el régimen a que deban someterse las edificaciones, construcciones e instalaciones preexistentes a su aprobación definitiva que no sean plenamente compatibles con sus determinaciones, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación (…)

PXOM → Art. 1.5.14.2 → Con carácter xeral e, como mínimo, poderanse realizar as obras referidas no punto 1, mais en relación ás situacións definidas neste punto, poderán autorizarse obras de mellora ou reforma e, en calquera caso, aquelas cuxa finalidade tenda á adecuación respecto á ordenación

Poderán autorizarse aumentos de aproveitamento ou ampliación de volume nos seguintes supostos: En edificacións existentes, de carácter tradicional ou de singular valor arquitectónico, situadas en solo rústico, conforme ao disposto no artigo 40 da Lei 9/2002 (art. 40 Ley 2/2016)

La vivienda no se considera tradicional según la Ley del Suelo, y tampoco está inscrita en el catálogo patrimonial de PXOM.

LA PARCELA NO ESTÁ AFECTADA POR EL VIAL: TRAMO DE TITULARIDAD MUNICIPAL. → No aplica Ley de carreteras.

Alineación consolidada por cierre de parcela (véase cartografía catastral).

CONCLUSIÓN

El inmueble no se encuentra en situación de fuera de ordenación, pero no es plenamente compatible con las determinaciones urbanísticas actuales.

Pueden realizarse en el mismo obras de mantenimiento, mejora y reforma. Previa concesión de Licencia, podrá también ser objeto de ampliación.

Protección frente a incendio en locales comerciales

Sat, 10 Jan 2026 10:35:13 GMT

Protección frente a incendio en locales comerciales.

El siguiente artículo se redactó a raíz del incendio ocurrido en Madrid, en abril de 2023, en uno de los restaurantes de la cadena Burro Canaglia, y vuelve a cobrar actualidad con el incendio de nochevieja en el bar Le Constellation.

Analiza, desde un punto de vista estrictamente técnico, algunos aspectos normativos relacionados con la seguridad en caso de incendio.

La seguridad en caso de incendio de los locales comerciales viene regulada, entre otra normativa, por el Código Técnico de la Edificación, en concreto en su Documento Básico SI – Seguridad en caso de Incendio.

Este documento técnico es de obligado cumplimiento para poder ejercer una actividad comercial en un local de cualquier municipio de España, y se divide a su vez en varias secciones. Se ocupa de regular, entre otros, la propagación exterior, la interior, y la evacuación de ocupantes, en el siempre probable caso de que un fuego tenga lugar en el local.

Dentro de los múltiples parámetros utilizados (tipo de actividad, zonas de riesgo, aforo máximo…) existe uno que sobreviene de actualidad debido al fatídico incendio, el 21 de abril, del restaurante de la madrileña plaza de Manuel Becerra, el Burro Canaglia, en el que tristemente fallecieron dos personas.

Estamos hablando de la reacción al fuego de los elementos constructivos, decorativos y de mobiliario, criterio expuesto en la Tabla 4.1 de la sección SI 1-4.

Esta reacción se clasifica según una serie de parámetros que cualquier material colocado en obra ha de cumplir, y se representa mediante una serie de letras y números:

El primer parámetro se representa por un letra que va de la A hasta la F, y califica el comportamiento del material cuando se le aplica una llama directa. Los materiales de la letra A son prácticamente incombustibles, mientras que los que se acercan a la F arden con más facilidad.

El segundo parámetro se refiere a la cantidad de humo que el material genera cuando arde y a la velocidad con la que lo expele, así como la opacidad del mismo. Un concepto vital cuando ha de evacuarse un local, con clasificación desde s1 a s3.

Por último, el tercer parámetro se refiere a la caída de gotas o partículas inflamadas que el material genera en el incendio, extremo que incrementa las posibles lesiones de los ocupantes. Su denominación va de d0, para nula, hasta d2 para alta caída.

El Código Técnico especifica que en las zonas ocupables de un local como el restaurante madrileño, los revestimientos de techos y paredes han de tener la clasificación C-s2,d0.

Esto viene a significar que el material que decore estos paramentos puede ser combustible, pero con una contribución limitada al fuego, que deberá generar humos de opacidad y velocidad media y que no podrá, bajo ningún concepto, expeler gotas o partículas inflamadas.

Por otro lado, la actividad de cualquier local comercial ha de contar con lo que en urbanismo se llama un título habilitante, que popularmente se conoce como “licencia de actividad”.

Hasta no hace mucho, siempre era así: un técnico competente redactaba un proyecto de actividad (con obra o sin ella) y en él justificaba la normativa a cumplir en cuanto a materiales, evacuación, y muchos otros requisitos.

Este proyecto pasaba a los servicios de urbanismo del ayuntamiento en cuestión, que lo estudiaba con mayor o menor detenimiento, e informaba favorable o desfavorablemente de aquello que contenía, concediendo o denegando la licencia correspondiente. Hasta la llegada de dicho informe, ni se podía ejercer la actividad ni comenzar cualquier obra necesaria.

Sin embargo, en el año 2012, la ley de medidas urgentes de liberalización del comercio y determinados servicios, eximió de la obligación de solicitar una Licencia de actividad a muchas actuaciones en locales comerciales en favor de otro título habilitante, denominado Comunicación Previa.

Este título se diferencia de la Licencia en que no es necesario esperar al informe favorable del ayuntamiento, pudiendo inicial la actividad (o la obra que lleve a ella) mediante la Declaración Responsable de que el proyecto de la misma reúne todos los requisitos técnicos exigibles, simplemente, si en 15 días no ha habido rechazo a la solicitud.

Si bien es cierto que la intención del regulador no era mala per se, la aplicación de la norma trajo consigo una amplia casuística de situaciones no deseadas.

En primer lugar, se elimina la redundancia inmediata en la supervisión del proyecto, pues cuando antes hacían falta dos firmas favorables: la del redactor y la del supervisor; ahora una actividad puede tener lugar sin dicha supervisión. Cualquier error u omisión (o incluso ambigüedad) que el técnico redactor haya cometido, no paraliza inmediatamente el proceso, pues no es detectada antes de poner en marcha éste.

En segundo lugar, la gran carga de trabajo de los ayuntamientos, hace que éstos pueden repasar la documentación aportada meses o incluso años después de ser registrada, prohibiendo algunas veces el ejercicio de la actividad debido a incumplimientos técnicos o de índole administrativa, cuando esta ya está asentada en el local en cuestión.

En la profesión se han conocido casos de obras en locales comerciales que son empezadas y que posteriormente tuvieron que ser parcialmente demolidas. O actividades cuyos promotores prefieren ejercen sin título habilitante, por imposibilidad física del local elegido o las condiciones del mismo.

Un revestimiento de paredes y techos como el observado en el restaurante incendiado es desde luego de arriesgada elección por parte de un técnico redactor de proyecto.

Aún desconociendo la naturaleza exacta del material, los testigos presenciales relatan alta inflamabilidad y velocidad de propagación (incluso denso humo). Cada material empleado ha de poseer una clasificación según su reacción al fuego y, en caso de no tenerla, ha de ser sometido a ensayos antes de su colocación. Está por ver qué material constituía la decoración de imitación vegetal y cual fue el criterio de elección.

Tampoco la altura libre observada en las fotografías da la sensación de ser holgada, mientras que la acción de emplear sopletes en sala hace reflexionar sobre la clasificación del riesgo de incendio de las zonas ocupadas por el público.

Se trata sin duda de una casuística técnica compleja, que las investigaciones pertinentes aclararán, pero que reflejan una realidad en cierta manera problemática, en la que las exigencias de muchos técnicos redactores son vistas por los promotores de la actividad como desproporcionadas o exageradas, mientras que otras veces, el aspecto decorativo es priorizado frente al técnico, sin ser realmente conscientes de su enorme influencia en la seguridad; todo esto sazonado con dificultades en la inspección urbanística y la premura de quien desea comenzar una actividad económica.

Un buen técnico será siempre un obseso de la seguridad y el estudio, y no concederá ni un ápice a la suerte o la improvisación. La dificultad de saberlo todo, de preverlo todo, ha de ser siempre cubierta por la cautela y la reflexión; algo ciertamente difícil en esta sociedad tan acelerada.

Por otro lado, cualquier promotor de actividades económicas en locales comerciales ha de apoyarse en su técnico y entenderlo como un fiel aliado, no como un trámite o impuesto; pues vela por su seguridad (vital y económica) desde el momento en que diseña o adapta el local en cuestión. No debería tomarse a mal la negativa del técnico a emplear ciertas soluciones, o añadir, quitar o modificar cualquier elemento constructivo o decorativo que éste haya prescrito en el proyecto.

Nada en el presente artículo puede paliar en manera alguna la tragedia que se ha vivido en Madrid estos días, pero tal vez estas líneas puedan arrojar algo de luz sobre un aspecto de nuestras sociedades que sólo es noticia cuando algo sale mal.

Existe mucho trabajo detrás de la redacción de las normativas técnicas, de quien diseña o adapta espacios seguros para cualquier actividad, de quien arriesga su dinero para que otras personas tengan un trabajo mientras otras disfrutan de ocio y servicios. También de quien administra la concesión de los permisos necesarios y, por desgracia, de los servicios de emergencia que salvan todas las vidas que pueden arriesgando las suyas cuando algo sale mal entre tanta dedicación. O cuando simplemente la tragedia se yergue sobre lo impensado.

Humedad, temperatura y condensaciones. Litigio. Caso práctico.

Mon, 08 Dec 2025 12:21:06 GMT

Humedad, temperatura y condensaciones. Litigio. Caso práctico.

Discrepancias entre arrendador y arrendatario sobre las condiciones higrotérmicas de la vivienda.

El caso refiere las reclamaciones del inquilino de una vivienda individual en edificio colectivo, a su arrendador, en base a los síntomas y lesiones observados en la vivienda durante el invierno. Estos son: paredes frías y mojadas, con manchas de moho, levantamiento puntual del rodapié y enseres, ropas y mobiliario afectados por el alto contenido de humedad. El inquilino acusa a su casero de no arrendar una vivienda en condiciones adecuadas y aquel, a su vez, lo acusa de no ventilar suficientemente la vivienda. Se solicita Informe Pericial Independiente.

El proceso patológico. Esquema fundamental .

Mal -> Causas -> Síntomas -> Lesiones

El Mal que subyace a cualquier patología aparece por una serie de Causas y se Manifiesta con una serie de Síntomas que son observables en las Lesiones que provocan. El trabajo del perito está en observar las Lesiones apreciables para entender los Síntomas presentes (observables o no) que tienen una Causa, la cual permite que actúe el Mal subyacente, determinación última de cualquier Informe Pericial.

Así pues, las pericias efectuadas incluyen:

- Análisis de la documentación del expediente judicial.

- Escrito de demanda.

- Informe pericial previo.

- Contrato de arrendamiento.

- Escrito de contestación a la demanda.

- Fotografías aportadas.

- Análisis de la documentación de fuentes abiertas.

- Catastro.

- Histórico GSV.

- Documentación técnica en el Ayuntamiento.

- Entrevistas con los agentes intervinientes.

- Arrendador.

- Arrendatario.

- Arquitecto Técnico de la obra.

- Moradores actuales.

- Visita e inspección al inmueble.

- Toma de datos geométricos.

- Toma de datos higrotérmicos.

- Análisis constructivo.

- Análisis de las instalaciones.

- Análisis relacional, confección de hipótesis y cálculos de comprobación.

Son recurrentes las situaciones en las que ni el usuario de una vivienda, ni su propietario, comprenden realmente su funcionamiento. En este caso concreto, la situación se agrava por diagnósticos previos no fundamentados, por parte de técnicos de parte. Se le recomienda al inquilino la instalación de un deshumidificador, así como la apertura frecuente de las ventanas.

Se estudia el proyecto original del edificio, del año 2002, y se comprueba el proceso de obra mediante el histórico de ortofotos y google street view. Se constata una obra dilatada en el tiempo, con varios años en los que el edificio estuvo sin el correcto recubrimiento exterior en fachada y medianera. Se solicitan fotografías de obra al Director de Ejecución y se constata la correcta inclusión de aislamiento térmico en la cámara del cerramiento.

Así pues, el proceso constructivo dilatado genera más humedad intersticial de la deseada en la envolvente del edificio. El aislamiento incorporado cumplía en su momento con la normativa de aplicación previa al CTE, la NBE CT-79. ¿Qué está ocurriendo entonces?

En cuestionario a los demás moradores del edificio, nadie refiere problemas de humedad generalizada, paredes frías o moho en enseres y ropa.

A la pregunta de si "conecta habitualmente la calefacción", el inquilino responde que "la conecta intermitentemente, debido a la gran cuantía de las facturas de consumo." En el mismo sentido, apunta que "la temperatura ambiente de la vivienda de la vecina le resulta excesiva y le provoca malestar."

Llegados a este punto, con todos los datos recabados y efectuado el análisis relacional, se exponen algunos conceptos fundamentales sobre las condiciones higrotérmicas de las viviendas:

SOBRE LAS HUMEDADES EN EDIFICACIÓN

Definiciones previas necesarias :

El vapor de agua es un gas. Se trata de agua en estado gaseoso integrada en la composición química del aire, y no debe confundirse con las gotículas de agua flotando en el aire, como observamos en la niebla o cocción. El vapor de agua no se ve.

Cuando nos referimos comunmente a la humedad del aire, nos estamos refiriendo a la humedad relativa del aire, esto es: la relación entre el contenido de vapor de aire que contiene ese aire y la máxima cantidad que este puede tener, que se denomina grado de saturación. Esta magnitud se mide en tanto por ciento.

Por ejemplo: cuando decimos que la humedad del aire es del 85%, lo que significa este dato es que falta un 15% de contenido de humedad para que el aire no pueda asimilar más vapor de agua.

El grado de saturación varía con la temperatura del aire: a mayor temperatura ambiente, más cantidad de humedad puede contener el aire. Cuanto menor la temperatura, menor cantidad de humedad.

El punto de rocío es la temperatura a partir de la cual la humedad del aire empieza a condensar, y depende del contenido de humedad del aire.

Por ejemplo: con una humedad del 90% (relativamente habitual en Galicia en algunas semanas del año), y una temperatura del aire de 15º, el punto de rocío se sitúa en unos 13ºC.

Esto significa que, para una humedad del 90% y temperatura interior de 15ªC, cuando el aire presente en una vivienda contacta con superficies a 13ªC o por debajo, se produce condensación, por lo que dichas superficies se mojarán.

ANÁLISIS RELACIONAL DE LA CASUÍSTICA ACONTECIDA Y LA NORMA BÁSICA CT - 79

Partimos de la base de que la vivienda se sitúa a escasos 140 m del margen de uno de los principales ríos gallegos.
Esto propicia unos niveles de humedad ambiental exterior mayores de lo habitual, debido a la gran masa de agua que por él discurre.

La propia norma,en su anexo 4 admite que, en estas condiciones, no se puede garantizar la ausencia de condensaciones en la superficie interior de los cerramientos si no existe un sistema de calefacción uniforme y una correcta ventilación.

La humedad ambiente interior de la vivienda está directamente relacionada con la temperatura que haya en su interior.

A mayor temperatura interior, mayor humedad puede retener el aire.

A esta temperatura interior, corresponde una temperatura de rocío, a la cual la humedad condensa y produce agua líquida.

Las TEMPERATURAS DE CONFORT en invierno la marca el REGLAMENTO DE INSTALACIONES TÉRMICAS DE LOS EDIFICIOS (RITE), en su INSTRUCCIÓN TÉCNICA 1, y son las siguientes:

Temperatura operativa en invierno durante el día: 21 – 23 º C
durante la noche: 17º C
con niños habitando la vivienda: 22 – 24 ºC (día) 18 – 20 º C (noche)

Para alcanzar esta temperatura se dispone de un sistema de calefacción uniforme desde el año 2015 – 2016.

En días de gran humedad ambiental, por ejemplo 80%, si se consigue mantener una temperatura interior de 18º C, el punto de rocío se sitúa en aproximadamente 8º C.

Si, con la misma humedad, la temperatura de la vivienda alcanzase los 23º C, la temperatura de rocío pasaría a ser 12 ºC.

Los elementos de la vivienda que pueden estar próximos a dichas temperaturas de rocío son, por transmitancia térmica del exterior al interior, los alojados en la envolvente ( ventanas ) o los constituyentes de la misma ( paredes de cerramiento).

Esto significa que un uso enérgico y mantenido de la calefacción aleja la posibilidad de condensaciones superficiales, al calentar estos elementos por encima de las temperaturas de rocío: 8 – 12ºC.

Si, por falta de eficacia del sistema de calefacción, la temperatura interior de la vivienda es baja, por ejemplo de 14º C, para dicha humedad ambiental, la temperatura de rocío se desploma a 4º C.

La transmitancia térmica depende de la composición constructiva del cerramiento y de su correcto funcionamiento no afectado por patologías.

Condiciones que propician un incorrecto funcionamiento del cerramiento son :

Mal diseño del mismo.
Ausencia de revestimiento protector.
Ausencia de aislamiento térmico o insuficiencia del mismo .
Presencia de agua intersticial en el interior del cerramiento , debida a filtraciones, absorción de agua de lluvia y/o condensaciones en su estructura interna, hojas cerámicas, aislamiento o cámara de aire.
Puentes térmicos no resueltos, que bajan la temperatura de la cara interior del elemento por contacto con el mismo, como pilares o cantos de forjado enrasados con la hoja.
Carpinterías exteriores de bajas prestaciones .

EL EDIFICIO OBJETO PRESENTA VARIAS DE ESTAS CONDICIONES PROPICIATORIAS DE UN MAL FUNCIONAMIENTO.

La norma CT-79 determina que la diferencia de temperatura entre el ambiente de la vivienda y la superficie de los cerramientos no será superior a 4º C.

Tenemos entonces 3 temperaturas críticas (de afuera hacia dentro):

La temperatura exterior.
La temperatura de la cara interior del cerramiento.
La temperatura ambiente interior.

Vemos cómo la temperatura del aire va bajando conforme salimos del interior a través del cerramiento, hasta llegar al exterior e igualarse a la de la calle.

El punto de rocío se alcanzará en algún lugar del cerramiento o no se producirá, dependiendo de lo antes expuesto.

En virtud de los análisis efectuado, el comportamiento del cerramiento es manifiestamente mejorable .

Esto significa que su transmitancia térmica se ve afectada en mayor o menor medida.

Esto hace que la temperatura del mismo en su cara interior sea más baja y que los esfuerzos que haga la calefacción por calentarlo sean menos eficaces de lo que deberían ser.

Si el uso de la calefacción no es intensivo, el problema se agrava .

Con un uso intensivo de la calefacción, los moradores no verían condensaciones en las paredes, pero esto no significa que no existan. Estas pasarán a producirse en el interior del mismo, normalmente en la cara interior de la hoja exterior.

Si no se coloca un aislamiento con barrera de vapor o no se ventila la cámara de aire mediante pipetas, estas condensaciones producen agua intersticial que no es posible erradicar nunca de las hojas de ladrillo.

El cerramiento se colmata y aumenta su transmitancia, con lo que se agrava el problema.

Introducimos los valores del cerramiento en un programa de cálculo de condensaciones y vemos claramente cómo, para una temperatura interior de 20º C, EL CERRAMIENTO ES CAPAZ DE EVITAR LAS CONDENSACIONES SUPERFICIALES, incluso minorando sus prestaciones para tener en cuenta las patologías observadas.

UN USO INTENSIVO DE LA CALEFACCIÓN QUE MANTUVIERA CONSTANTE LA TEMPERATURA INTERIOR COMO MÍNIMO A 20º C EN LOS MESES DE INVIERNO HUBIERA EVITADO CONDENSACIONES SUPERFICIALES SOBRE LOS CERRAMIENTOS.

Esto no significa que no pudieran darse condensaciones puntuales en ciertos elementos de la vivienda, pero no llegarían a ser un problema de salubridad para sus moradores. La vivienda objeto tiene metros cuadrados suficientes para sus moradores, iluminación y ventilación natural, servicios necesarios para el correcto desempeño de la vida diaria y un sistema de calefacción uniforme que permite alcanzar una temperatura de confort durante el invierno, por lo tanto:

SOBRE LA HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA

La habitabilidad es un continuo acotado por abajo y rara vez por arriba. Computa aspectos como el espacio disponible, la iluminación natural, la ventilación, las condiciones higrotérmicas y los servicios mínimos.

Un espacio se considera no habitable cuando no llega al mínimo requerido por la normativa vigente.

La vivienda objeto tiene metros cuadrados suficientes para sus moradores, iluminación y ventilación natural, servicios necesarios para el correcto desempeño de la vida diaria y un sistema de calefacción uniforme que permite alcanzar una temperatura de confort durante el invierno, por lo tanto:

LA VIVIENDA ES A TODAS LUCES HABITABLE

Otra cosa es que dicho sistema de calefacción posea una baja eficiencia debido a las mermadas prestaciones de la envolvente del edificio, que esta circunstancia devenga en la necesidad de conectarlo más tiempo y a mayor temperatura que las deseadas por sus usuarios; y que esto suponga un gasto en calefacción inasumible para el pagador.

CONCLUSIONES :

- Cuando el arrendatario advierte a los propietarios de la casuística vivida y juzga que lo que está ocurriendo no debería ocurrir porque hay un problema en la construcción ya que el edificio está mal aislado, aventura una hipótesis lícita pero inexacta y no tiene en cuenta la posibilidad de solucionarlo incrementando el consumo energético.

- Cuando la propiedad aconseja la instalación de un deshumidificador, demuestra estar pobremente asesorada, pues aún cuando la inclusión de este elemento tienda a mejorar el problema, nunca será suficiente para resolverlo.

- Este técnico concluye que la discrepancia entre las partes sobre la habitabilidad de la vivienda se trata de un problema de equilibrio entre prestaciones y gasto, agravado por la ignorancia del funcionamiento técnico de los elementos que componen la vivienda.

Legalización de vivienda vs. Regularización. Caso práctico.

Sun, 07 Dec 2025 10:35:03 GMT

Legalización vs. Regularización.

Edificaciones sin título habilitante. Caso práctico .

La consulta nos refiere una vivienda construida sin planos ni licencia de obra . El proceso de obra ha concluido recientemente y la solicitud de conexión a suministro eléctrico ha sido denegada por la distribuidora al no incorporar el título habilitante requerido, en este caso, licencia de primera ocupación. La incertidumbre viene al confundir los conceptos de ilegalidad e irregularidad, aplicados al ámbito urbanístico. Se pide legalizar la vivienda, entendiéndolo como un acto administrativo del tipo arreglar los papeles .

Definamos en primer lugar ambos conceptos:

Legalización:

procedimiento mediante el cual una edificación existente se integra plenamente en la legalidad urbanística porque, aunque no cuente inicialmente con licencia o documentación en regla, sí cumple los parámetros urbanísticos vigentes (uso permitido, superficie, alturas, retranqueos, normativa sectorial).

Ley del Suelo de Galicia.

Artículo 152 b). Obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución.
b) Si las obras o los usos pudieran ser legalizables por ser compatibles con el ordenamiento urbanístico, se requerirá al interesado para que en el plazo de tres meses presente la solicitud de la oportuna licencia o comunicación previa correspondiente, manteniéndose la suspensión de las obras y usos en tanto esta no fuera otorgada o no se presentase la comunicación previa. En caso de que se deniegue la licencia o no se cumplan los requisitos legales para la comunicación previa, se acordará la demolición de las obras a costa del interesado, procediéndose a impedir definitivamente los usos a que hubiesen dado lugar.

Efecto.- La vivienda obtiene plenos efectos jurídicos (licencia, inscripción en el Registro de la Propiedad, acceso a suministros).

Regularización:

procedimiento administrativo que permite inscribir o reconocer la existencia de una edificación que no puede ser legalizada plenamente por no ajustarse a la normativa urbanística actual, pero respecto de la cual ya no es posible iniciar un procedimiento de disciplina urbanística.

Ley del Suelo de Galicia.

Artículo 153.2. Obras terminadas sin título habilitante → Artículo 90
2. Transcurrido el plazo de caducidad de seis años sin que se hayan adoptado las medidas de restauración de la legalidad urbanística conforme a lo previsto en el apartado anterior, las obras quedarán sujetas al régimen previsto en el artículo 90.

Efecto.- La vivienda queda en régimen de fuera de ordenación. Es reconocida a efectos administrativos (inscripción registral, acceso limitado a suministros, transmisión de propiedad), limitando en cierta medida sus derechos urbanísticos sobre las obras que se pueden acometer en ella.

Así pues, la legalización de una vivienda construida sin planos pasa por la redacción de un Proyecto de Legalización. Este encargo está perfectamente definido en los colegios de arquitectos y no se diferencia gran cosa de uno de obra nueva. Ha de comprobarse que la vivienda no solamente cumple con la normativa urbanística en cuanto a superficie construida, ocupación en parcela, número de plantas, retranqueos a linderos, etc., sino que las condiciones técnicas de la construcción han de cumplir con las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE): su estructura ha de ser segura y funcional, el aislamiento ha de ser el correcto, las soluciones de cerramiento y cubierta, han de ser las adecuadas, y un sinfín de parámetros precisos y detallados. Al mismo tiempo, aplica a dicha comprobación multitud de otra normativa relacionada, como el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, o la normativa sobre habitabilidad. En Galicia, esta normativa está regida por el - DECRETO 128/2023 , de 7 de septiembre, por el que se modifica el Decreto 29/2010 , de 4 de marzo, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia.

Este decreto regula multitud de parámetros de obligado cumplimiento en las edificaciones destinadas a vivienda: altura libre interior, superficies de ventilación e iluminación, número, tamaño y disposición de las distintas estancias, etc.

Efecto.- No es posible legalizar una vivienda que no cumpla con toda la normativa de aplicación. En el caso que nos ocupa, la vivienda está correctamente ubicada en la parcela, manteniendo los retranqueos prescritos, y tiene una superficie y disposición compatible con la ordenanza municipal. En ese sentido, sería urbanísticamente legalizable .

Sin embargo, el hecho de haber procedido a su construcción sin un diseño arquitectónico normativo, deviene en incumplimientos evidentes del CTE y de las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia.

Ningún proyecto de legalización podrá solicitar una legalización urbanística sin prescribir las obras necesarias para la completa y detallada justificación de la normativa técnica, por lo que en la práctica: la vivienda no es legalizable sin realizar las obras pertinentes. No existe el concepto de arreglar los papeles . Es una entelequia producto del desconocimiento.

En el caso que nos ocupa, la complejidad de la legalización viene determinada por los incumplimientos:

Normativa Urbanística → Cumple → Justificación directa

Normativa Técnica. → No Cumple → Estudio de Alcance → Prescribir correcciones

Normativa de Habitabilidad. → No Cumple → Obra de adecuación
Normativa Sectorial. → Cumple → Solicitud Carreteras → Justificación

La legalización, por tanto, solo puede tener lugar tras la solicitud de licencia de obras de adecuación para una vivienda ilegal, en el contexto de un Expediente de Legalización en el ayuntamiento correspondiente.

La regularización, por el contrario, no tiene una relación directa con la legalidad, no es consecuencia una de la otra, ni la correlación es automática.

Tópicos manidos como que una vez que el Catastro la fotografíe desde el aire y la incluya en sus actualizaciones, la vivienda está de facto legalizada, tampoco tienen una relación con la realidad. El Catastro es un registro destinado al cobro de tributos. La descripción de la realidad constructiva no tiene más objeto que ese, aunque sus implicaciones puedan ser tenidas en cuenta por otros agentes, como el Notariado o el Registro de la Propiedad.

El Catastro puede tener registrada y regularizada una vivienda absolutamente ilegal, sin posibilidad alguna de que una supuesta legalidad sea justificada en base a la inclusión en un registro a efectos meramente tributarios.

Analicemos la Ley del Suelo:

Artículo 153. Obras terminadas sin título habilitante.
1. Si estuvieran acabadas las obras sin licencia, comunicación previa u orden de ejecución, o incumpliendo las condiciones señaladas en las mismas, la persona titular de la alcaldía, dentro del plazo de seis años , a contar desde la total terminación de las obras , incoará expediente de reposición de la legalidad, procediendo según lo dispuesto en el artículo anterior.

A estos efectos, se considera que son obras totalmente terminadas aquellas que se encuentren dispuestas para servir al fin a que estén destinadas y en condiciones de ser ocupadas sin necesidad de obras complementarias, salvo, en su caso, las relativas a los revestimientos exteriores de paramento y cubiertas que no resulten exigibles como condición técnica de seguridad de la edificación.

Este es el parámetro crítico en la mayoría de ERL: la terminación o no, de la obra ilegal.

La incoación del expediente de reposición de la legalidad por la administración actuante respecto a obras terminadas, previa constatación de esta circunstancia mediante su actividad de inspección y vigilancia urbanística, se entenderá sin perjuicio de la acreditación por parte de las personas interesadas de la terminación en una fecha anterior por cualquier medio de prueba válido en derecho.

No es suficiente con la total terminación de las obras, sino que se debe acreditar dicha finalización.

2. Transcurrido el plazo de caducidad de seis años sin que se hayan adoptado las medidas de restauración de la legalidad urbanística conforme a lo previsto en el apartado anterior, las obras quedarán sujetas al régimen previsto en el artículo 90.

Efecto.- Si se demuestra que la obra está totalmente terminada en una fecha concreta, y durante seis años no se incoa expediente de reposición de la legalidad, la jurisprudencia ha venido autorizando el otorgamiento de licencias de primera ocupación por “prescripción” , “caducidad” o “antigüedad”.

CONCLUSIÓN

Hoja de ruta 1 : Legalización.- Redacción de Proyecto de Legalización -> Apertura de Expediente de Legalización en el ayuntamiento -> Solicitud de licencia de obras de adecuación -> Obras ajustadas a condición de licencia -> Certificado final de obra -> Solicitud de licencia de primera ocupación -> Solicitud de conexión a suministro eléctrico a empresa distribuidora.

Hoja de ruta 2 : Regularización.- Instalación de un sistema de suministro eléctrico autónomo solar fotovoltaico. -> Certificación por técnico competente de la total terminación de la obra según la Ley del Suelo y el cumplimiento de la normativa urbanística y las condiciones de seguridad y salubridad, a fecha determinada. -> Transcurso del plazo de seis años sin que se incoe expediente de reposición de la legalidad. -> Solicitud del estatus de Fuera de Ordenación y Licencia de Ocupación por antigüedad. -> Solicitud de la conexión a suministro eléctrico con esta Licencia de Ocupación.

Licencia de Actividad y Cambio de Titularidad.

Fri, 05 Dec 2025 12:15:33 GMT

Licencia de Actividad y Cambio de Titularidad.

La consulta refiere un traspaso de negocio situado en la segunda planta de un edificio residencial en la ciudad de A Coruña. El traspaso implica un cambio de titularidad de la actividad, con licencia en vigor concedida en los años noventa. La incertidumbre se manifiesta cuando el comprador, previamente a cerrar el acuerdo, plantea futuras adaptaciones del local, consistentes en la incorporación de nuevas instalaciones de radiología y redistribución del espacio de aseo.

Analizamos la normativa autonómica.

DECRETO 144/2016 , de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos.

Artículo 20. Cambio de titularidad de la actividad o del establecimiento.
1. El cambio de titularidad de la actividad o del establecimiento será comunicado por escrito por la nueva persona titular al ayuntamiento ante el que se hubiese presentado la comunicación previa al inicio de la actividad o a la apertura del establecimiento.

2. En la comunicación del cambio de titularidad bastará incluir los datos identificativos de la nueva persona titular, acompañados de la referencia del título habilitante inicial y, en su caso, de los que se hubiesen tramitado para posteriores cambios de titularidad o modificaciones de la actividad o del establecimiento.

3. La responsabilidad del cumplimiento de los requisitos administrativos a los que estuviera sometida la actividad o el establecimiento se trasladará a la nueva persona titular a partir del momento en el que el cambio de titularidad se hiciese efectivo, con independencia de la fecha en la que se lleve a cabo la comunicación del cambio de titularidad prevista en este artículo. En caso de que la nueva persona titular no presente dicha comunicación, la anterior persona titular se eximirá de toda responsabilidad si acredita ante la Administración el cambio de titularidad por cualquier medio admisible en derecho.

Artículo 21. Modificaciones de la actividad o del establecimiento.
1. La persona titular de la actividad debe poner en conocimiento del órgano competente, cuando se produzca, cualquier cambio relativo a las condiciones o a las características de la actividad o del establecimiento, incluidas las modificaciones que se realicen, de acuerdo con lo previsto por el apartado cuarto del artículo 12, para su adaptación a los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan.

2. Es necesaria una nueva comunicación previa con el contenido establecido por el artículo 11 en los siguientes casos:
a) Modificación de la clase de actividad.
b) Cambio de localización, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra b) del artículo 10.
c) Reforma sustancial de los locales o instalaciones.

Resulta de vital importancia subrayar que la norma hace referencia a un concepto no definido en la propia norma, como es el de “reforma sustancial”. En la práctica, esto abre un abanico interpretativo de qué es y qué no es “sustancial”, dejando al albur del técnico de la Administración la potestad de exigir una comunicación previa de actividad según el art. 11.

En la búsqueda de concretar esta condición de sustancial, se pueden encontrar en la legislación estatal diversas definiciones de “modificación sustancial” y “reforma sustancial”. Citamos las más relevantes:

-VALENCIA
Ley 14/2010, de 3 de diciembre, de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos.
Artículo 11. Modificaciones sustanciales.
Se entenderá por modificación sustancial todo cambio o alteración que, previsto reglamentariamente, implique una reforma que afecte a la seguridad, salubridad o peligrosidad del establecimiento.

-ANDALUCÍA
Ley 13/1999, de 15 de diciembre, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de Andalucía.
“Modificación sustancial: Cualquier cambio o ampliación de actuaciones ya autorizadas que pueda tener efectos adversos significativos sobre la seguridad, la salud de las personas o el medio ambiente.

- CONCELLO DE VIGO
18. ¿Qué se considera una reforma sustancial de un local?
Alteraciones de la superficie.
Los incrementos del aforo teórico total establecido en función de los valores de densidad fijados por las normas de protección contra incendios.
Las redistribuciones espaciales significativas, tales como, aumento, de recorridos de evacuación, disminuciones de altura en algún punto del establecimiento, alteraciones que empeoren las condiciones de accesibilidad o eliminación de barreras, o cambio de uso en algunas dependencias, u otras análogas.
El aumento significativo de la carga de fuego en el establecimiento o en alguna de sus partes, de forma que altere el nivel de riesgo del local de conformidad con la normativa de protección contra incendios.
Cualquier alteración que suponga un aumento del nivel sonoro máximo autorizado, una disminución del aislamiento o de la protección contra incendios.
Ampliaciones o modificaciones de las instalaciones de electricidad, calefacción, refrigeración o ventilación, salvo que se trate de la sustitución de un equipo por otro en la misma localización, de igual o menor nivel sonoro o potencia mecánica.
Cualquier otra alteración, modificación, ampliación o sustitución de elementos que pueda implicar el incumplimiento de las exigencias establecidas en el título habilitante.

Así por tanto, nos volvemos a encontrar ante otro caso de inseguridad jurídica, en el que la norma regula conceptos que la propia norma no define.

• En el caso que nos ocupa, entendemos que el criterio interpretativo del Concello de Vigo impediría las actuaciones del comprador de incorporar un servicio de radiología, por tratarse de una “ampliación de las instalaciones”.
• En cuanto a la redistribución del espacio destinado a aseo, habrá que ver que la solución geométrica no genere merma de otras condiciones de seguridad o habitabilidad.

3. También es necesaria una nueva comunicación previa cuando se pretenda realizar cualquier cambio que implique una variación que afecte a la seguridad, salubridad o peligrosidad del establecimiento. En este caso con la comunicación previa sólo habrá que presentar los datos y documentos vinculados específicamente al cambio proyectado.

• En este sentido, la incorporación de servicio radiológico podría ser fácilmente considerado como un cambio que afecta a la seguridad y/o peligrosidad.

Analizamos el plan general de la ciudad.

PXOM A Coruña

Art. 5.1.5.- Cambios de uso y cambio de titularidad de uso existente.

1, - En edificios existentes, se podrán realizar cambios de uso sin necesidad del cumplimiento de las dotaciones de reserva de aparcamiento, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que el cambio de uso sea posible por la norma zonal correspondiente.
b) Que el cambio de uso no destruya la dotación existente de aparcamiento.

2. - Igualmente, se permitirán los cambios de titularidad de actividades existentes en cualquiera de las plantas de los edificios, salvo que se trate de un uso no admitido en la tabla de usos de la norma zonal correspondiente.

• Se permite el cambio de titularidad, salvo uso no admitido. La clasificación de los usos se detalla en el art. 5.2.1 y es la siguiente:

a) Usos cualificados
b) Usos compatibles
Complementarios
Alternativos
c) Usos prohibidos (no admitidos)

• Así pues, es hora de comprobar qué Norma Zonal corresponde a nuestro inmueble, y qué usos no admite.

Norma Zonal 0. Casco histórico.

Art. 7.2.0.- Ámbito y aplicación.
1.- (…) Se regula de manera específica en el Texto refundido del Plan Especial de Protección de la Ciudad Vieja y Pescadería (PEPRI), en relación con la definición de áreas recogida en los artículos 64 y 65 del mismo.

Analizamos el PEPRI.

PEPRI.- Normativa

Art. 63. Actuacións parciais de rehabilitación de pisos e locais.
1. Consideraranse obras de rehabilitación de pisos destinados a vivenda ou de locais dedicados a outros usos as que afecten exclusivamente a elementos privativos dos mesmos co fin de mellorar as súas condicións de habitabilidade e uso, promovéndose de forma independente e individualizada.

• Aquí entrarían las obras de acondicionamiento del local.

Art. 131. Uso terciario.
1. É o que ten por finalidade a prestación de servizos ao público, as empresas ou organismos. Establécense as seguintes clases:
- Comercial. (…)

2. A clase comercial é o uso que corresponde a locais de servizo ao público, destinados á compravenda ou permuta de mercadorías, prestación de servizos privados (…). Establécense as seguintes categorías:
- Categoría 1ª. Pequeno comercio. Con superficie non superior a cento cincuenta metros cadrados (150 m2).

• Esta sería la categoría exacta del negocio a traspasar.

O uso comercial establécese como principal nas plantas baixas da edificación e, polo tanto, compatible co uso residencial.

• Se clasifica el uso Comercial como compatible en edificios de uso residencial. Si bien se establece como principal en planta baja, no se prohíbe expresamente en plantas superiores de manera general. Esta inexistencia de prohibición explícita deja por el momento una ambigüedad tácita, a resolver mediante el estudio de la norma zonal.

Art. 134. Regulación dos usos existentes.
Os usos existentes con anterioridade á entrada en vigor do presente Plan Especial que resulten non autorizables en aplicación dos artigos anteriores, poderán manterse autorizándose as obras de mantemento da seguridade, accesibilidade, salubridade, hixiene e ornato.

• Artículo de alta importancia. La norma zonal se desarrolla en artículos posteriores al 134, por lo que, en puridad, si el uso existente es anterior a la entrada en vigor del PEPRI (que lo es), y no está expresamente prohibido antes de dicho artículo, podrá no solo mantenerse, sino que han de autorizarse las obras de mantenimiento de la seguridad, accesibilidad, higiene y ornato.

• La traducción práctica de esta precedencia es que el uso comercial en planta segunda no está expresamente prohibido y, por lo tanto, se autorizan las obras pertinentes. Analicemos ahora la Norma Zonal correspondiente:

Art. 145. Ordenanza da Pescadería Norte (P.N.).
4.c)- Usos compatibles.
-Terciario, Clase COMERCIAL, de Categorías 1ª y 2º, en situación de planta inferior á baixa, planta baixa e primeira.

• Aquí entendemos fácilmente que el uso comercial está permitido, pero no en la planta segunda.

4.d)- Usos prohibidos.
O resto.

• Y aquí entendemos que, si el uso comercial en planta baja y planta primera está permitido,
• el uso comercial en el resto de plantas, no está permitido.

CONCLUSIÓN
El negocio en la planta segunda se encuentra en una situación que podría calificarse como de “fuera de ordenación.” Es decir: fue autorizado previamente a una normativa que ahora lo prohíbe.
No obstante, la propia normativa contempla la existencia de estos casos y permite mantener el uso existente e incluso las obras necesarias para conservar sus condiciones.
No se encuentra en la legislación autonómica o local, óbice alguno para el Cambio de Titularidad.
Este cambio debe ser puesto en conocimiento del ayuntamiento mediante Comunicación Previa, y el ayuntamiento no puede rechazarla.
En caso de querer hacer obras que vayan más allá de las de mantenimiento de seguridad o accesibilidad, estas podrán ser denegadas por constituir una reforma sustancial.

PASOS INMEDIATOS
• Solicitar al Concello de A Coruña la Licencia de Actividad original del negocio, así como tantas renovaciones como hayan podido existir.
• Asegurarse de que las condiciones de dicha Licencia son compatibles con la situación actual del local.
• Redactar consulta formal al Concello de A Coruña sobre el alcance de las obras pretendidas, y solicitar respuesta por escrito, vinculante, sobre si estas van más allá de las contempladas en el art. 134 del PEPRI.

PERSPECTIVA ACTUAL
Lo más probable, con la información disponible, es que las obras de ampliación de la zona de aseo se consideren como obras de mejora de la accesibilidad y, por lo tanto, sean autorizadas en función del art. 134.
La incorporación de un servicio de radiología necesita de una justificación mucho más dedicada para su aceptación.

TESIS : Debería poder argumentarse que la incorporación de un servicio de radiología al negocio actual se trata más de una actuación de mantenimiento de la actividad, con la incorporación de nuevas tecnologías indisolubles del modelo de negocio, que no estaban contempladas en la Licencia original porque no existían en aquel momento, y que el mantenimiento del uso preexistente garantizado por la normativa incluye implícitamente la actualización tecnológica básica de la actividad. De lo contrario, se estaría relegando una actividad autorizada a extinguirse por criterios meramente obsolescentes. [ESTA TESIS HA DE SER SOMETIDA A PRUEBA Y/O REFUTACIÓN]

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Obras autorizables en suelo rústico

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Protección frente a incendio en locales comerciales

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Humedad, temperatura y condensaciones. Litigio. Caso práctico.

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Discrepancias entre arrendador y arrendatario sobre las condiciones higrotérmicas de la vivienda.

El proceso patológico. Esquema fundamental .

SOBRE LAS HUMEDADES EN EDIFICACIÓN

SOBRE LA HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA

Legalización de vivienda vs. Regularización. Caso práctico.

Legalización vs. Regularización.

Edificaciones sin título habilitante. Caso práctico .

Definamos en primer lugar ambos conceptos: Legalización:

Regularización:

Licencia de Actividad y Cambio de Titularidad.

Licencia de Actividad y Cambio de Titularidad.

Definamos en primer lugar ambos conceptos:

Legalización: