Discrepancias entre arrendador y arrendatario sobre las condiciones higrotérmicas de la vivienda.

El caso refiere las reclamaciones del inquilino de una vivienda individual en edificio colectivo, a su arrendador, en base a los síntomas y lesiones observados en la vivienda durante el invierno. Estos son: paredes frías y mojadas, con manchas de moho, levantamiento puntual del rodapié y enseres, ropas y mobiliario afectados por el alto contenido de humedad. El inquilino acusa a su casero de no arrendar una vivienda en condiciones adecuadas y aquel, a su vez, lo acusa de no ventilar suficientemente la vivienda. Se solicita Informe Pericial Independiente.

El proceso patológico. Esquema fundamental.

Mal -> Causas -> Síntomas -> Lesiones

El Mal que subyace a cualquier patología aparece por una serie de Causas y se Manifiesta con una serie de Síntomas que son observables en las Lesiones que provocan. El trabajo del perito está en observar las Lesiones apreciables para entender los Síntomas presentes (observables o no) que tienen una Causa, la cual permite que actúe el Mal subyacente, determinación última de cualquier Informe Pericial.

Así pues, las pericias efectuadas incluyen:

- Análisis de la documentación del expediente judicial.

- Escrito de demanda.

- Informe pericial previo.

- Contrato de arrendamiento.

- Escrito de contestación a la demanda.

- Fotografías aportadas.

- Análisis de la documentación de fuentes abiertas.

- Catastro.

- Histórico GSV.

- Documentación técnica en el Ayuntamiento.

- Entrevistas con los agentes intervinientes.

- Arrendador.

- Arrendatario.

- Arquitecto Técnico de la obra.

- Moradores actuales.

- Visita e inspección al inmueble.

- Toma de datos geométricos.

- Toma de datos higrotérmicos.

- Análisis constructivo.

- Análisis de las instalaciones.

- Análisis relacional, confección de hipótesis y cálculos de comprobación.

Son recurrentes las situaciones en las que ni el usuario de una vivienda, ni su propietario, comprenden realmente su funcionamiento. En este caso concreto, la situación se agrava por diagnósticos previos no fundamentados, por parte de técnicos de parte. Se le recomienda al inquilino la instalación de un deshumidificador, así como la apertura frecuente de las ventanas.

Se estudia el proyecto original del edificio, del año 2002, y se comprueba el proceso de obra mediante el histórico de ortofotos y google street view. Se constata una obra dilatada en el tiempo, con varios años en los que el edificio estuvo sin el correcto recubrimiento exterior en fachada y medianera. Se solicitan fotografías de obra al Director de Ejecución y se constata la correcta inclusión de aislamiento térmico en la cámara del cerramiento.

Así pues, el proceso constructivo dilatado genera más humedad intersticial de la deseada en la envolvente del edificio. El aislamiento incorporado cumplía en su momento con la normativa de aplicación previa al CTE, la NBE CT-79. ¿Qué está ocurriendo entonces?

En cuestionario a los demás moradores del edificio, nadie refiere problemas de humedad generalizada, paredes frías o moho en enseres y ropa.

A la pregunta de si "conecta habitualmente la calefacción", el inquilino responde que "la conecta intermitentemente, debido a la gran cuantía de las facturas de consumo." En el mismo sentido, apunta que "la temperatura ambiente de la vivienda de la vecina le resulta excesiva y le provoca malestar."

Llegados a este punto, con todos los datos recabados y efectuado el análisis relacional, se exponen algunos conceptos fundamentales sobre las condiciones higrotérmicas de las viviendas:

SOBRE LAS HUMEDADES EN EDIFICACIÓN

Definiciones previas necesarias:

El vapor de agua es un gas. Se trata de agua en estado gaseoso integrada en la composición química del aire, y no debe confundirse con las gotículas de agua flotando en el aire, como observamos en la niebla o cocción. El vapor de agua no se ve.

Cuando nos referimos comunmente a la humedad del aire, nos estamos refiriendo a la humedad relativa del aire, esto es: la relación entre el contenido de vapor de aire que contiene ese aire y la máxima cantidad que este puede tener, que se denomina grado de saturación. Esta magnitud se mide en tanto por ciento.

Por ejemplo: cuando decimos que la humedad del aire es del 85%, lo que significa este dato es que falta un 15% de contenido de humedad para que el aire no pueda asimilar más vapor de agua.

El grado de saturación varía con la temperatura del aire: a mayor temperatura ambiente, más cantidad de humedad puede contener el aire. Cuanto menor la temperatura, menor cantidad de humedad.

El punto de rocío es la temperatura a partir de la cual la humedad del aire empieza a condensar, y depende del contenido de humedad del aire.

Por ejemplo: con una humedad del 90% (relativamente habitual en Galicia en algunas semanas del año), y una temperatura del aire de 15º, el punto de rocío se sitúa en unos 13ºC.

Esto significa que, para una humedad del 90% y temperatura interior de 15ªC, cuando el aire presente en una vivienda contacta con superficies a 13ªC o por debajo, se produce condensación, por lo que dichas superficies se mojarán.

ANÁLISIS RELACIONAL DE LA CASUÍSTICA ACONTECIDA Y LA NORMA BÁSICA CT - 79

Partimos de la base de que la vivienda se sitúa a escasos 140 m del margen de uno de los principales ríos gallegos.
Esto propicia unos niveles de humedad ambiental exterior mayores de lo habitual, debido a la gran masa de agua que por él discurre.

La propia norma,en su anexo 4 admite que, en estas condiciones, no se puede garantizar la ausencia de condensaciones en la superficie interior de los cerramientos si no existe un sistema de calefacción uniforme y una correcta ventilación.

La humedad ambiente interior de la vivienda está directamente relacionada con la temperatura que haya en su interior.

A mayor temperatura interior, mayor humedad puede retener el aire. 

A esta temperatura interior, corresponde una temperatura de rocío, a la cual la humedad condensa y produce agua líquida. 

Las TEMPERATURAS DE CONFORT en invierno la marca el REGLAMENTO DE INSTALACIONES TÉRMICAS DE LOS EDIFICIOS (RITE), en su INSTRUCCIÓN TÉCNICA 1, y son las siguientes:

Temperatura operativa en invierno durante el día:   21 – 23 º C
                                                                      durante la noche: 17º C
con niños habitando la vivienda:     22 – 24 ºC (día)    18 – 20 º C (noche)

Para alcanzar esta temperatura se dispone de un sistema de calefacción uniforme desde el año 2015 – 2016.

En días de gran humedad ambiental, por ejemplo 80%, si se consigue mantener una temperatura interior de 18º C, el punto de rocío se sitúa en aproximadamente 8º C.

Si, con la misma humedad, la temperatura de la vivienda alcanzase los 23º C, la temperatura de rocío pasaría a ser 12 ºC.

Los elementos de la vivienda que pueden estar próximos a dichas temperaturas de rocío son, por transmitancia térmica del exterior al interior, los alojados en la envolvente (ventanas) o los constituyentes de la misma (paredes de cerramiento).

Esto significa que un uso enérgico y mantenido de la calefacción aleja la posibilidad de condensaciones superficiales, al calentar estos elementos por encima de las temperaturas de rocío: 8 – 12ºC.

Si, por falta de eficacia del sistema de calefacción, la temperatura interior de la vivienda es baja, por ejemplo de 14º C, para dicha humedad ambiental, la temperatura de rocío se desploma a 4º C.

La transmitancia térmica depende de la composición constructiva del cerramiento y de su correcto funcionamiento no afectado por patologías.

Condiciones que propician un incorrecto funcionamiento del cerramiento son:

• Mal diseño del mismo.
• Ausencia de revestimiento protector.
• Ausencia de aislamiento térmico o insuficiencia del mismo.
• Presencia de agua intersticial en el interior del cerramiento, debida a filtraciones, absorción de agua de lluvia y/o condensaciones en su estructura interna, hojas cerámicas, aislamiento o cámara de aire.
• Puentes térmicos no resueltos, que bajan la temperatura de la cara interior del elemento por contacto con el mismo, como pilares o cantos de forjado enrasados con la hoja.
• Carpinterías exteriores de bajas prestaciones.

EL EDIFICIO OBJETO PRESENTA VARIAS DE ESTAS CONDICIONES PROPICIATORIAS DE UN MAL FUNCIONAMIENTO.

La norma CT-79 determina que la diferencia de temperatura entre el ambiente de la vivienda y la superficie de los cerramientos no será superior a 4º C.

Tenemos entonces 3 temperaturas críticas (de afuera hacia dentro):

• La temperatura exterior.
• La temperatura de la cara interior del cerramiento.
• La temperatura ambiente interior.

Vemos cómo la temperatura del aire va bajando conforme salimos del interior a través del cerramiento, hasta llegar al exterior e igualarse a la de la calle.

El punto de rocío se alcanzará en algún lugar del cerramiento o no se producirá, dependiendo de lo antes expuesto.

En virtud de los análisis efectuado, el comportamiento del cerramiento es manifiestamente mejorable.

Esto significa que su transmitancia térmica se ve afectada en mayor o menor medida.

Esto hace que la temperatura del mismo en su cara interior sea más baja y que los  esfuerzos  que haga la calefacción por calentarlo sean menos eficaces de lo que deberían ser.

Si el uso de la calefacción no es intensivo, el problema se agrava.

Con un uso intensivo de la calefacción, los moradores no verían condensaciones en las paredes, pero esto no significa que no existan. Estas pasarán a producirse en el interior del mismo, normalmente en la cara interior de la hoja exterior.

Si no se coloca un aislamiento con barrera de vapor o no se ventila la cámara de aire mediante pipetas, estas condensaciones producen agua intersticial que no es posible erradicar nunca de las hojas de ladrillo.

El cerramiento se colmata y aumenta su transmitancia, con lo que se agrava el problema.

Introducimos los valores del cerramiento en un programa de cálculo de condensaciones y vemos claramente cómo, para una temperatura interior de 20º C, EL CERRAMIENTO ES CAPAZ DE EVITAR LAS CONDENSACIONES SUPERFICIALES, incluso minorando sus prestaciones para tener en cuenta las patologías observadas.

UN USO INTENSIVO DE LA CALEFACCIÓN QUE MANTUVIERA CONSTANTE LA TEMPERATURA INTERIOR COMO MÍNIMO A 20º C EN LOS MESES DE INVIERNO HUBIERA EVITADO CONDENSACIONES SUPERFICIALES SOBRE LOS CERRAMIENTOS.

Esto no significa que no pudieran darse condensaciones puntuales en ciertos elementos de la vivienda, pero no llegarían a ser un problema de salubridad para sus moradores. La vivienda objeto tiene metros cuadrados suficientes para sus moradores, iluminación y ventilación natural, servicios necesarios para el correcto desempeño de la vida diaria y un sistema de calefacción uniforme que permite alcanzar una temperatura de confort durante el invierno, por lo tanto:

SOBRE LA HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA

La habitabilidad es un continuo acotado por abajo y rara vez por arriba. Computa aspectos como el espacio disponible, la iluminación natural, la ventilación, las condiciones higrotérmicas y los servicios mínimos.

Un espacio se considera no habitable cuando no llega al mínimo requerido por la normativa vigente.

La vivienda objeto tiene metros cuadrados suficientes para sus moradores, iluminación y ventilación natural, servicios necesarios para el correcto desempeño de la vida diaria y un sistema de calefacción uniforme que permite alcanzar una temperatura de confort durante el invierno, por lo tanto:

LA VIVIENDA ES A TODAS LUCES HABITABLE

Otra cosa es que dicho sistema de calefacción posea una baja eficiencia debido a las mermadas prestaciones de la envolvente del edificio, que esta circunstancia devenga en la necesidad de conectarlo más tiempo y a mayor temperatura que las deseadas por sus usuarios; y que esto suponga un gasto en calefacción inasumible para el pagador.

CONCLUSIONES:

- Cuando el arrendatario advierte a los propietarios de la casuística vivida y juzga que lo que está ocurriendo no debería ocurrir porque hay un problema en la construcción ya que el edificio está mal aislado, aventura una hipótesis lícita pero inexacta y no tiene en cuenta la posibilidad de solucionarlo incrementando el consumo energético.

- Cuando la propiedad aconseja la instalación de un deshumidificador, demuestra estar pobremente asesorada, pues aún cuando la inclusión de este elemento tienda a mejorar el problema, nunca será suficiente para resolverlo.

- Este técnico concluye que la discrepancia entre las partes sobre la habitabilidad de la vivienda se trata de un problema de equilibrio entre prestaciones y gasto, agravado por la ignorancia del funcionamiento técnico de los elementos que componen la vivienda.