Cuaderno Técnico.

Humedad, temperatura y condensaciones. Litigio. Caso práctico.

Discrepancias entre arrendador y arrendatario sobre las condiciones higrotérmicas de la vivienda.

El caso refiere las reclamaciones del inquilino de una vivienda individual en edificio colectivo, a su arrendador, en base a los síntomas y lesiones observados en la vivienda durante el invierno. Estos son: paredes frías y mojadas, con manchas de moho, levantamiento puntual del rodapié y enseres, ropas y mobiliario afectados por el alto contenido de humedad. El inquilino acusa a su casero de no arrendar una vivienda en condiciones adecuadas y aquel, a su vez, lo acusa de no ventilar suficientemente la vivienda. Se solicita Informe Pericial Independiente.


El proceso patológico. Esquema fundamental.


Mal -> Causas -> Síntomas -> Lesiones


El Mal que subyace a cualquier patología aparece por una serie de Causas y se Manifiesta con una serie de Síntomas que son observables en las Lesiones que provocan. El trabajo del perito está en observar las Lesiones apreciables para entender los Síntomas presentes (observables o no) que tienen una Causa, la cual permite que actúe el Mal subyacente, determinación última de cualquier Informe Pericial.


Así pues, las pericias efectuadas incluyen:


- Análisis de la documentación del expediente judicial.

- Escrito de demanda.

- Informe pericial previo.

- Contrato de arrendamiento.

- Escrito de contestación a la demanda.

- Fotografías aportadas.

- Análisis de la documentación de fuentes abiertas.

- Catastro.

- Histórico GSV.

- Documentación técnica en el Ayuntamiento.

- Entrevistas con los agentes intervinientes.

- Arrendador.

- Arrendatario.

- Arquitecto Técnico de la obra.

- Moradores actuales.

- Visita e inspección al inmueble.

- Toma de datos geométricos.

- Toma de datos higrotérmicos.

- Análisis constructivo.

- Análisis de las instalaciones.

- Análisis relacional, confección de hipótesis y cálculos de comprobación.


Son recurrentes las situaciones en las que ni el usuario de una vivienda, ni su propietario, comprenden realmente su funcionamiento. En este caso concreto, la situación se agrava por diagnósticos previos no fundamentados, por parte de técnicos de parte. Se le recomienda al inquilino la instalación de un deshumidificador, así como la apertura frecuente de las ventanas.


Se estudia el proyecto original del edificio, del año 2002, y se comprueba el proceso de obra mediante el histórico de ortofotos y google street view. Se constata una obra dilatada en el tiempo, con varios años en los que el edificio estuvo sin el correcto recubrimiento exterior en fachada y medianera. Se solicitan fotografías de obra al Director de Ejecución y se constata la correcta inclusión de aislamiento térmico en la cámara del cerramiento.


Así pues, el proceso constructivo dilatado genera más humedad intersticial de la deseada en la envolvente del edificio. El aislamiento incorporado cumplía en su momento con la normativa de aplicación previa al CTE, la NBE CT-79. ¿Qué está ocurriendo entonces?


En cuestionario a los demás moradores del edificio, nadie refiere problemas de humedad generalizada, paredes frías o moho en enseres y ropa.


A la pregunta de si "conecta habitualmente la calefacción", el inquilino responde que "la conecta intermitentemente, debido a la gran cuantía de las facturas de consumo." En el mismo sentido, apunta que "la temperatura ambiente de la vivienda de la vecina le resulta excesiva y le provoca malestar."


Llegados a este punto, con todos los datos recabados y efectuado el análisis relacional, se exponen algunos conceptos fundamentales sobre las condiciones higrotérmicas de las viviendas:


SOBRE LAS HUMEDADES EN EDIFICACIÓN

Definiciones previas necesarias:


El vapor de agua es un gas. Se trata de agua en estado gaseoso integrada en la composición química del aire, y no debe confundirse con las gotículas de agua flotando en el aire, como observamos en la niebla o cocción. El vapor de agua no se ve.


Cuando nos referimos comunmente a la humedad del aire, nos estamos refiriendo a la humedad relativa del aire, esto es: la relación entre el contenido de vapor de aire que contiene ese aire y la máxima cantidad que este puede tener, que se denomina grado de saturación. Esta magnitud se mide en tanto por ciento.


Por ejemplo: cuando decimos que la humedad del aire es del 85%, lo que significa este dato es que falta un 15% de contenido de humedad para que el aire no pueda asimilar más vapor de agua.


El grado de saturación varía con la temperatura del aire: a mayor temperatura ambiente, más cantidad de humedad puede contener el aire. Cuanto menor la temperatura, menor cantidad de humedad.


El punto de rocío es la temperatura a partir de la cual la humedad del aire empieza a condensar, y depende del contenido de humedad del aire.


Por ejemplo: con una humedad del 90% (relativamente habitual en Galicia en algunas semanas del año), y una temperatura del aire de 15º, el punto de rocío se sitúa en unos 13ºC.


Esto significa que, para una humedad del 90% y temperatura interior de 15ªC, cuando el aire presente en una vivienda contacta con superficies a 13ªC o por debajo, se produce condensación, por lo que dichas superficies se mojarán.


ANÁLISIS RELACIONAL DE LA CASUÍSTICA ACONTECIDA Y LA NORMA BÁSICA CT - 79

Partimos de la base de que la vivienda se sitúa a escasos 140 m del margen de uno de los principales ríos gallegos.
Esto propicia unos niveles de humedad ambiental exterior mayores de lo habitual, debido a la gran masa de agua que por él discurre.

La propia norma,en su anexo 4 admite que, en estas condiciones, no se puede garantizar la ausencia de condensaciones en la superficie interior de los cerramientos si no existe un sistema de calefacción uniforme y una correcta ventilación.

La humedad ambiente interior de la vivienda está directamente relacionada con la temperatura que haya en su interior.

A mayor temperatura interior, mayor humedad puede retener el aire. 

A esta temperatura interior, corresponde una temperatura de rocío, a la cual la humedad condensa y produce agua líquida. 

Las TEMPERATURAS DE CONFORT en invierno la marca el REGLAMENTO DE INSTALACIONES TÉRMICAS DE LOS EDIFICIOS (RITE), en su INSTRUCCIÓN TÉCNICA 1, y son las siguientes:

Temperatura operativa en invierno durante el día:   21 – 23 º C
                                                                      durante la noche: 17º C
con niños habitando la vivienda:     22 – 24 ºC (día)    18 – 20 º C (noche)

Para alcanzar esta temperatura se dispone de un sistema de calefacción uniforme desde el año 2015 – 2016.

En días de gran humedad ambiental, por ejemplo 80%, si se consigue mantener una temperatura interior de 18º C, el punto de rocío se sitúa en aproximadamente 8º C.

Si, con la misma humedad, la temperatura de la vivienda alcanzase los 23º C, la temperatura de rocío pasaría a ser 12 ºC.

Los elementos de la vivienda que pueden estar próximos a dichas temperaturas de rocío son, por transmitancia térmica del exterior al interior, los alojados en la envolvente (ventanas) o los constituyentes de la misma (paredes de cerramiento).


Esto significa que un uso enérgico y mantenido de la calefacción aleja la posibilidad de condensaciones superficiales, al calentar estos elementos por encima de las temperaturas de rocío: 8 – 12ºC.


Si, por falta de eficacia del sistema de calefacción, la temperatura interior de la vivienda es baja, por ejemplo de 14º C, para dicha humedad ambiental, la temperatura de rocío se desploma a 4º C.


La transmitancia térmica depende de la composición constructiva del cerramiento y de su correcto funcionamiento no afectado por patologías.


Condiciones que propician un incorrecto funcionamiento del cerramiento son:


  • Mal diseño del mismo.
  • Ausencia de revestimiento protector.
  • Ausencia de aislamiento térmico o insuficiencia del mismo.
  • Presencia de agua intersticial en el interior del cerramiento, debida a filtraciones, absorción de agua de lluvia y/o condensaciones en su estructura interna, hojas cerámicas, aislamiento o cámara de aire.
  • Puentes térmicos no resueltos, que bajan la temperatura de la cara interior del elemento por contacto con el mismo, como pilares o cantos de forjado enrasados con la hoja.
  • Carpinterías exteriores de bajas prestaciones.


EL EDIFICIO OBJETO PRESENTA VARIAS DE ESTAS CONDICIONES PROPICIATORIAS DE UN MAL FUNCIONAMIENTO.


La norma CT-79 determina que la diferencia de temperatura entre el ambiente de la vivienda y la superficie de los cerramientos no será superior a 4º C.


Tenemos entonces 3 temperaturas críticas (de afuera hacia dentro):

  • La temperatura exterior.
  • La temperatura de la cara interior del cerramiento.
  • La temperatura ambiente interior.


Vemos cómo la temperatura del aire va bajando conforme salimos del interior a través del cerramiento, hasta llegar al exterior e igualarse a la de la calle.


El punto de rocío se alcanzará en algún lugar del cerramiento o no se producirá, dependiendo de lo antes expuesto.


En virtud de los análisis efectuado, el comportamiento del cerramiento es manifiestamente mejorable.


Esto significa que su transmitancia térmica se ve afectada en mayor o menor medida.


Esto hace que la temperatura del mismo en su cara interior sea más baja y que los  esfuerzos  que haga la calefacción por calentarlo sean menos eficaces de lo que deberían ser.


Si el uso de la calefacción no es intensivo, el problema se agrava.


Con un uso intensivo de la calefacción, los moradores no verían condensaciones en las paredes, pero esto no significa que no existan. Estas pasarán a producirse en el interior del mismo, normalmente en la cara interior de la hoja exterior.


Si no se coloca un aislamiento con barrera de vapor o no se ventila la cámara de aire mediante pipetas, estas condensaciones producen agua intersticial que no es posible erradicar nunca de las hojas de ladrillo.


El cerramiento se colmata y aumenta su transmitancia, con lo que se agrava el problema.


Introducimos los valores del cerramiento en un programa de cálculo de condensaciones y vemos claramente cómo, para una temperatura interior de 20º C, EL CERRAMIENTO ES CAPAZ DE EVITAR LAS CONDENSACIONES SUPERFICIALES, incluso minorando sus prestaciones para tener en cuenta las patologías observadas.


UN USO INTENSIVO DE LA CALEFACCIÓN QUE MANTUVIERA CONSTANTE LA TEMPERATURA INTERIOR COMO MÍNIMO A 20º C EN LOS MESES DE INVIERNO HUBIERA EVITADO CONDENSACIONES SUPERFICIALES SOBRE LOS CERRAMIENTOS.

Esto no significa que no pudieran darse condensaciones puntuales en ciertos elementos de la vivienda, pero no llegarían a ser un problema de salubridad para sus moradores. La vivienda objeto tiene metros cuadrados suficientes para sus moradores, iluminación y ventilación natural, servicios necesarios para el correcto desempeño de la vida diaria y un sistema de calefacción uniforme que permite alcanzar una temperatura de confort durante el invierno, por lo tanto:


SOBRE LA HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA

La habitabilidad es un continuo acotado por abajo y rara vez por arriba. Computa aspectos como el espacio disponible, la iluminación natural, la ventilación, las condiciones higrotérmicas y los servicios mínimos.


Un espacio se considera no habitable cuando no llega al mínimo requerido por la normativa vigente.


La vivienda objeto tiene metros cuadrados suficientes para sus moradores, iluminación y ventilación natural, servicios necesarios para el correcto desempeño de la vida diaria y un sistema de calefacción uniforme que permite alcanzar una temperatura de confort durante el invierno, por lo tanto:


LA VIVIENDA ES A TODAS LUCES HABITABLE

Otra cosa es que dicho sistema de calefacción posea una baja eficiencia debido a las mermadas prestaciones de la envolvente del edificio, que esta circunstancia devenga en la necesidad de conectarlo más tiempo y a mayor temperatura que las deseadas por sus usuarios; y que esto suponga un gasto en calefacción inasumible para el pagador.



CONCLUSIONES:


- Cuando el arrendatario advierte a los propietarios de la casuística vivida y juzga que lo que está ocurriendo no debería ocurrir porque hay un problema en la construcción ya que el edificio está mal aislado, aventura una hipótesis lícita pero inexacta y no tiene en cuenta la posibilidad de solucionarlo incrementando el consumo energético.

- Cuando la propiedad aconseja la instalación de un deshumidificador, demuestra estar pobremente asesorada, pues aún cuando la inclusión de este elemento tienda a mejorar el problema, nunca será suficiente para resolverlo.

- Este técnico concluye que la discrepancia entre las partes sobre la habitabilidad de la vivienda se trata de un problema de equilibrio entre prestaciones y gasto, agravado por la ignorancia del funcionamiento técnico de los elementos que componen la vivienda.


















Protección frente a incendio en locales comerciales

Por Eloy Blanco Becerra. Arquitecto Técnico. • 10 de enero de 2026
El siguiente artículo se redactó a raíz del incendio ocurrido en Madrid, en abril de 2023, en uno de los restaurantes de la cadena Burro Canaglia, y vuelve a cobrar actualidad con el incendio de nochevieja en el bar Le Constellation. Analiza, desde un punto de vista estrictamente técnico, algunos aspectos normativos relacionados con la seguridad en caso de incendio. La seguridad en caso de incendio de los locales comerciales viene regulada, entre otra normativa, por el Código Técnico de la Edificación, en concreto en su Documento Básico SI – Seguridad en caso de Incendio. Este documento técnico es de obligado cumplimiento para poder ejercer una actividad comercial en un local de cualquier municipio de España, y se divide a su vez en varias secciones. Se ocupa de regular, entre otros, la propagación exterior, la interior, y la evacuación de ocupantes, en el siempre probable caso de que un fuego tenga lugar en el local. Dentro de los múltiples parámetros utilizados (tipo de actividad, zonas de riesgo, aforo máximo…) existe uno que sobreviene de actualidad debido al fatídico incendio, el 21 de abril, del restaurante de la madrileña plaza de Manuel Becerra, el Burro Canaglia, en el que tristemente fallecieron dos personas. Estamos hablando de la reacción al fuego de los elementos constructivos, decorativos y de mobiliario, criterio expuesto en la Tabla 4.1 de la sección SI 1-4. Esta reacción se clasifica según una serie de parámetros que cualquier material colocado en obra ha de cumplir, y se representa mediante una serie de letras y números: El primer parámetro se representa por un letra que va de la A hasta la F, y califica el comportamiento del material cuando se le aplica una llama directa. Los materiales de la letra A son prácticamente incombustibles, mientras que los que se acercan a la F arden con más facilidad. El segundo parámetro se refiere a la cantidad de humo que el material genera cuando arde y a la velocidad con la que lo expele, así como la opacidad del mismo. Un concepto vital cuando ha de evacuarse un local, con clasificación desde s1 a s3. Por último, el tercer parámetro se refiere a la caída de gotas o partículas inflamadas que el material genera en el incendio, extremo que incrementa las posibles lesiones de los ocupantes. Su denominación va de d0, para nula, hasta d2 para alta caída. El Código Técnico especifica que en las zonas ocupables de un local como el restaurante madrileño, los revestimientos de techos y paredes han de tener la clasificación C-s2,d0. Esto viene a significar que el material que decore estos paramentos puede ser combustible, pero con una contribución limitada al fuego, que deberá generar humos de opacidad y velocidad media y que no podrá, bajo ningún concepto, expeler gotas o partículas inflamadas. Por otro lado, la actividad de cualquier local comercial ha de contar con lo que en urbanismo se llama un título habilitante, que popularmente se conoce como “licencia de actividad”. Hasta no hace mucho, siempre era así: un técnico competente redactaba un proyecto de actividad (con obra o sin ella) y en él justificaba la normativa a cumplir en cuanto a materiales, evacuación, y muchos otros requisitos. Este proyecto pasaba a los servicios de urbanismo del ayuntamiento en cuestión, que lo estudiaba con mayor o menor detenimiento, e informaba favorable o desfavorablemente de aquello que contenía, concediendo o denegando la licencia correspondiente. Hasta la llegada de dicho informe, ni se podía ejercer la actividad ni comenzar cualquier obra necesaria. Sin embargo, en el año 2012, la ley de medidas urgentes de liberalización del comercio y determinados servicios, eximió de la obligación de solicitar una Licencia de actividad a muchas actuaciones en locales comerciales en favor de otro título habilitante, denominado Comunicación Previa. Este título se diferencia de la Licencia en que no es necesario esperar al informe favorable del ayuntamiento, pudiendo inicial la actividad (o la obra que lleve a ella) mediante la Declaración Responsable de que el proyecto de la misma reúne todos los requisitos técnicos exigibles, simplemente, si en 15 días no ha habido rechazo a la solicitud. Si bien es cierto que la intención del regulador no era mala per se, la aplicación de la norma trajo consigo una amplia casuística de situaciones no deseadas. En primer lugar, se elimina la redundancia inmediata en la supervisión del proyecto, pues cuando antes hacían falta dos firmas favorables: la del redactor y la del supervisor; ahora una actividad puede tener lugar sin dicha supervisión. Cualquier error u omisión (o incluso ambigüedad) que el técnico redactor haya cometido, no paraliza inmediatamente el proceso, pues no es detectada antes de poner en marcha éste. En segundo lugar, la gran carga de trabajo de los ayuntamientos, hace que éstos pueden repasar la documentación aportada meses o incluso años después de ser registrada, prohibiendo algunas veces el ejercicio de la actividad debido a incumplimientos técnicos o de índole administrativa, cuando esta ya está asentada en el local en cuestión. En la profesión se han conocido casos de obras en locales comerciales que son empezadas y que posteriormente tuvieron que ser parcialmente demolidas. O actividades cuyos promotores prefieren ejercen sin título habilitante, por imposibilidad física del local elegido o las condiciones del mismo. Un revestimiento de paredes y techos como el observado en el restaurante incendiado es desde luego de arriesgada elección por parte de un técnico redactor de proyecto. Aún desconociendo la naturaleza exacta del material, los testigos presenciales relatan alta inflamabilidad y velocidad de propagación (incluso denso humo). Cada material empleado ha de poseer una clasificación según su reacción al fuego y, en caso de no tenerla, ha de ser sometido a ensayos antes de su colocación. Está por ver qué material constituía la decoración de imitación vegetal y cual fue el criterio de elección. Tampoco la altura libre observada en las fotografías da la sensación de ser holgada, mientras que la acción de emplear sopletes en sala hace reflexionar sobre la clasificación del riesgo de incendio de las zonas ocupadas por el público. Se trata sin duda de una casuística técnica compleja, que las investigaciones pertinentes aclararán, pero que reflejan una realidad en cierta manera problemática, en la que las exigencias de muchos técnicos redactores son vistas por los promotores de la actividad como desproporcionadas o exageradas, mientras que otras veces, el aspecto decorativo es priorizado frente al técnico, sin ser realmente conscientes de su enorme influencia en la seguridad; todo esto sazonado con dificultades en la inspección urbanística y la premura de quien desea comenzar una actividad económica. Un buen técnico será siempre un obseso de la seguridad y el estudio, y no concederá ni un ápice a la suerte o la improvisación. La dificultad de saberlo todo, de preverlo todo, ha de ser siempre cubierta por la cautela y la reflexión; algo ciertamente difícil en esta sociedad tan acelerada. Por otro lado, cualquier promotor de actividades económicas en locales comerciales ha de apoyarse en su técnico y entenderlo como un fiel aliado, no como un trámite o impuesto; pues vela por su seguridad (vital y económica) desde el momento en que diseña o adapta el local en cuestión. No debería tomarse a mal la negativa del técnico a emplear ciertas soluciones, o añadir, quitar o modificar cualquier elemento constructivo o decorativo que éste haya prescrito en el proyecto. Nada en el presente artículo puede paliar en manera alguna la tragedia que se ha vivido en Madrid estos días, pero tal vez estas líneas puedan arrojar algo de luz sobre un aspecto de nuestras sociedades que sólo es noticia cuando algo sale mal. Existe mucho trabajo detrás de la redacción de las normativas técnicas, de quien diseña o adapta espacios seguros para cualquier actividad, de quien arriesga su dinero para que otras personas tengan un trabajo mientras otras disfrutan de ocio y servicios. También de quien administra la concesión de los permisos necesarios y, por desgracia, de los servicios de emergencia que salvan todas las vidas que pueden arriesgando las suyas cuando algo sale mal entre tanta dedicación. O cuando simplemente la tragedia se yergue sobre lo impensado.

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